Lastenheft zum Hausbau

2 Wochen...die habe ich gebraucht um das 12 seitige Lastenheft für das Haus zu schreiben, welche ich in dieser Woche an 12 Hausbauunternehmen und 2 Architekten geschickt habe, mit der Aufforderung eine vorläufige Kostenschätzung zu machen. Hier die wichtigsten Punkte:

- KfW 70 Haus nach EnEV 2013/2015

- Fußbodenheizung

- Porotonziegel

- 200 m² mit 2 Kinderzimmern, ein Schlafzimmer, Gästezimmer, Büro, Große offene Küche und Ess-/Wohnbereich und Technikraum

- kein Keller

- Luft-Wärmepumpe, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und Stromspeichersystem mit Photovoltaik Anlage, Kaminofen mit Wasserführung

- 3 Fach verglaste Fenster

- elektrische Jalousien

- Umfang der Elektroinstallation nach HEA/RAL-RG 678 mit Ausstattungswert 2

- Umfang der Hausautomatisierung/KNX System nach HEA/RAL-RG 678 mit Ausstattungswert 2**

- KNX System von Gira, Busch-Jaeger oder ABB

- CPL Türen

- versetztes Pultdach mit Photovoltaik Anlage

So, das sind die wichtigsten Rahmenbedingungen...keine Ahnung was das kostet....bin gespannt wie ein Flitzebogen auf die ersten Angebote.

Hauskonzept und Grundriss

so langsam kommen ich an den Punkt wo ich alles bisher Geschehene abgearbeitet habe...jetzt fehlt eigentlich nur noch...unser Konzept und Ideen fürs Haus...Da habe ich mir in den letzten Monaten immer wieder Gedanken gemacht und mit einem tollen Programm auch einen ersten Grundriss erstellt...Aber eins nach dem anderem:

1. Haus Stil
Wir wollen alles (bzw. das meiste) auf einer Ebene haben, also Bungalow...Wer weiß was in Zukunft passiert und wir wollen keine Kompromisse eingehen, wenn es uns mal schlecht geht bzw. wenn wir alt sind. Nur ein Raum soll es im Dachgiebel geben. Der soll als Hobby-/Bastelraum und Abstellkammer dienen...

2. Wie viel Raum braucht der Mensch?
Derzeit brauchen wir viel...4 Personen und 2 Hunde...auf jeden Fall ein Arbeitszimmer, da ich öfters von zu Hause arbeite und ein Gästezimmer wär auch ganz Nett. Offene große Küche und Wohn/Esszimmer...tja...aber was ist wenn die Kinder aus dem Haus sind? Brauchen wir dann noch den kompletten Platz? Sicherlich nicht...

Darum wollen wir das Haus so konzipieren, dass man es später einfach trennen kann. Ein Teil wird dann entweder vermietet oder einer unserer Söhne übernimmt dann einen Teil des Hauses.

3. Heizung - so Autark wie möglich
Nur kein Öl und kein Gas...wir wollen mit Strom heizen...Idee ist eine Luft-Wasser Wärmepumpe inkl. einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung haben. Der Strom soll über ein Photovoltaik Anlage erzeugt und ggf. gespeichert werden.

Hier nun endlich der Grundriss:

Grundriss

 

 Auf der Linken Seite seht ihr den "privaten Bereich" mit Kinderzimmern, Elternschlafzimmer, Büro, Bad und Raum für die Hunde. Rechts ist der "öffentliche Bereich" mit Wohnzimmer, Küche, Gästezimmer/-bad und Technikraum. Über eine Treppe in der Küche kommt man in den Hobbyraum...

Die Wand zwischen öffentlichen und privaten Bereich ist voneinander entkoppelt, ähnlich wie bei Doppelhäusern...

 

 

Als Dach haben wir uns ein versetztes Pultdach vorgestellt. Keine Ahnung ob das bei der Größe geht und ob das von der Statik her passt. Hier mal die Ansicht auf die Ostseite...

 

Wie gefällt euch unser Konzept?

...Abwasseranschluß die zweite

Wie ihr euch ja erinnern könnt, hatten wir die Eigentümer der Privatstraße um ein Durchleitungsrecht angesprochen. Bis Juni hatten wir hier kein Feedback bekommen.

Eine Rückfrage an meinen Ansprechpartner von der Baufirma, machte wenig Hoffnung...das Angebot mit den 10.000 € war den Damen und Herren zu wenig. Sie wollten mehr haben...nun...ich fand es wahr ein faires Angebot. Wir wollten ja keine Unmengen an Abwasser einleiten...es ist ja nur eine 4 köpfige Familie...Nach der Rückfrage wie viel angemessen wäre, gab es keine konkrete Aussage...

Für mich war hier erst einmal Schluss. Ich wollte erst einmal abwarten, was der Anschluss über die Hebeanlage kosten würde....

Somit habe ich mich auf einem erneuten Ortstermin mit dem Abwasserzweckverband und dem ausführenden Tiefbauunternehmen getroffen...Wir sind die Problematik durchgegangen und dann kam die zündende Idee seitens des Tiefbauunternehmen...Anstelle einen Graben zu buddeln (welches ja ordentlich teuer ist) werden die 80 Meter unterhalb der Straße gebohrt. Dazu gibt es das Horizontalspülverfahren: http://de.wikipedia.org/wiki/Horizontalsp%C3%BClbohrverfahren

Damit geht es schneller und Kostengünstiger...Einen Monat später kam das Angebot: 27.000 € inklusive der 80 m Bohrung im Horizontalspülverfahren, Verbau der Hebeanlage, Steuerungsanlage und Druckleitung inklusive Frischwasseranschluß....

Damit kann ich leben...nicht ganz billig, aber immerhin um einiges billiger als ich Anfang befürchtet habe...dafür gibt es das Grundstück zum Familientarif...

Genehmigung zum fällen der großen Bäume

Wir haben 8 recht große Bäume da stehen. Darunter sind 6 Nadelbäume (Fichten) und 2 Walnußbäume. Die wollen wir gerne weg haben. Eigentlich sind es sogar 3 Walnußbäume, aber den dritten wollen wir gerne behalten. Die anderen beiden sind einfach zuviel und auch nicht schön gewachsen.

Um die Bäume offiziell fällen zu dürfen, müssen wir über den Baubetriebshof gehen und uns da die Genehmigung einholen. Also hab ich da angerufen und einen Termin zur Besichtigung gemacht.

Wir haben uns dann getroffen und sind tatsächlich eine knappe Stunde da unterwegs gewesen. Er hat sich alles angesehen, Fotos von den Bäumen gemacht. Letztendlich hat er sein ok gegeben. Als Ersatzpflanzung müssen wir 2 großkronige Laubbäume pflanzen...(Linde, Ahorn, Eiche oder Esskastanie)...Aber gerne doch, wir wollten da eh noch ein bisschen was pflanzen und hatten das schon auf dem Plan....

Somit steht also einer offiziellen Beräumung des Grundstücks nichts im Weg...Näheres dazu im September/Oktober wenn es losgeht

..und noch eine Besichtigung des Grundstücks...

diesmal mit dem Freund/Lebensgefährten meiner Nichte...er ist beruflich in der Forst unterwegs, selbständig und Rodungsarbeiten sind sozusagen sein täglich Brot...

Wir gehen zusammen das Grundstück ab...er sieht sich alles an...Ja, da muss er schon mit seiner ganzen Technik ran und ein Forst Mulcher kommt zum Einsatz...Er macht mir dann final ein Angebot für die komplette Bereinigung des Grundstücks, inklusive dem Fällen der Bäume und mulchen des Bodens bis 10 cm tiefe...für....  unter 10.000 Euro...ein absoluter Kampfpreis und Familien Angebot. Da habe ich natürlich Ja gesagt...ich habe es nicht zu hoffen gewagt...

Los geht es dann Ende September/Anfang Oktober...YES...

Bauzaun

...ja...wo bekomme ich denn den her? Wir brauchen einen ca. 100m langen Bauzaun. Von 3 Seiten ist der Zaun mehr oder weniger in Ordnung, aber die Südseite ist komplett offen. In der Vergangenheit ist da oft Müll ins Grundstück reingekommen und da leider liegen geblieben...das will ich unter allen Umständen verhindern...

Zufällig ist bei uns um die Ecke der Spielplatz kurzfristig abgesperrt worden. Da war dann eine Adresse am Bauzaun und da hab ich dann via email ein Angebot angefordert:

100 m Bauzaun für 2 Jahre mieten bzw. Kauf. Die Antwort kam prompt und schnell.

Miete, knapp 1000 € für 2 Jahre, inklusive Anlieferung; Auf- und Abbau
Kauf 1500€...inklusive Anlieferung und Aufbau

Nach kurzer Recherche musste ich feststellen, ein echt fairer Tarif. Billiger habe ich nirgendwo ähnliche Preise gesehen. Der Anbieter ist: www.schwarzfeller.de.

Wir werden den Zaun wahrscheinlich kaufen. Da sind wir flexibler und können den Zaun später noch verkaufen. Ein gebrauchtes Zaunfeld geht bei ebay für 20 bis 25 Euro weg...Wenn bei einem Mietzaun was kaputt geht, dann muss man das Zaunfeld bezahlen und bei 2 Jahren Standzeit ist die Wahrscheinlichkeit recht hoch, dass das eine oder andere Zaunfeld ggf. beschädigt wird.

...Vorbild: Griechenland...

Wie Griechenland und Vorbild....nun, Aufgrund der kommenden Ausgaben für die Urbanisierung des Grundstücks haben wir uns einen massiven Sparkurs auferlegt...wie die Griechen...

Ziel: Urbanisierung des Grundstücks + Finanzierung eines Bauzauns...wir wollen das schaffen und das trotz Elternzeit und weniger Einkommen dadurch...

....erste Angebote...

Uns war von Anfang an klar, das die Urbanisierung des Grundstückes nur was für Profis war. Ca. 3500 Quadratmeter von Bäumen, Gestrüpp und Sträuchern zu beseitigen war einfach eine Nummer zu groß.

Wir hatten kein Plan wie teuer das wird...sicherlich 5 stellig...so war meine Vermutung...Das ganze soll ab Oktober 2013 beginnen, da ja ab März wegen dem Naturschutz keine großflächigen Rodungsaufgaben durchgeführt werden dürfen.

Also habe ich Ende März, Anfang April 2013 diverse Termine mit Landschaftsgestaltern gemacht, damit die mir ein Angebot zur Bereinigung zu machen.

Ich bin also mit 3 oder 4 Anbieter auf das Grundstück...Auftragsvolumen:

Bäume und Sträucher entfernen

Fällen von 8 Großbäumen (hier muß ich noch die Genehmigung einholen)

Entwurzeln (als Option)

Primär wollten wir das Grundstück soweit haben, dass wir hier die Planung machen können und vor allem auch Vermessungsarbeiten...daran war in dem Zustand nicht zu denken...

Die Angebote trudelten ein:

1. Gesamtangebot inkl. entwurzeln: 28.000 €

2. Gesamtangebot inkl. entwurzeln: 24.000 €

3. Gesamtangebot inkl. entwurzeln: 14.000 €

WOW!!!!

Ich hatte es befürchtet :-(

Winter 2013

Was für ein Winter...so viel Schnee hatten wir schon lang nicht mehr. Wir waren im März/April 2013 wieder im Harz, da wir die Geburt unseres zweiten Kindes erwarten. Ich wollte die Zeit nutzen um mich ein bisschen um das Grundstück zu kümmern.

Als erstes mal endlich ein paar Fotos...wie es da im Winter aussieht...

Dschungel

Alte Schuppen

Tolle Bäume (Walnußbaum)

Brombeer Gestrüpp wo man hinblickt

Und noch mehr Dschungel....

...erste Gespräche und ein Angebot...

Nun, um vielleicht doch noch an den Abwasserkanal unterhalb der Privatstraße zu kommen, habe ich mich mit dem Geschäftsführer der Firma getroffen, die damals der Bauträger für den kompletten Bau der Häuser und der dazugehörenden Infrastruktur war.

Er beleuchtete die Historie des Projekts und das die Eigentümer der Wohnungen die komplette Straße und auch die Kanalisation bezahlt haben. Das war nicht ganz billig...Projektkosten Jenseits der halben Million D-Mark...und jeder musste sein Teil bezahlen...

Wir sind dann so verblieben, dass ich mir ein Angebot überlege, welches dann über den Geschäftsführer an die 4 Eigentümergesellschaften (pro Haus eine Gesellschaft) übermittelt wird.

Mein Angebot waren dann ca. 10.000 € für das Durchleitungsrecht inkl. Übernahme aller Notar-/Anwaltskosten und natürlich der eigentlichen Arbeiten. Das war Anfang Januar 2013, eine Frist zur Antwort hab ich auf den 30.Juni gelegt.

...die Alternative...

Ja, da muss es doch was geben...gibt's es auch..

Der nächste Zugang zu einem öffentlichen Abwasserkanal liegt oberhalb vom Grundstück und ca. 80 m von dem nächsten freien Zugang zum Grundstück entfernt.

Mh...naja, ist ja nicht so schlimm, dacht ich mir, bis der Typ vom Abwasserzweckverband anfing mir die Kosten vorzurechnen:

- Ausbuddeln der Straße, 80 m...pro Meter Buddeln werden 250 Euro Netto fällig, da der alte Bitumen entsorgt und neuer aufgebracht werden muss

- Buddeln von der Straße Richtung Grundstück

- Hebeanlage, Ausfallsicher mit den entsprechenden Arbeiten

- Dazugehörende Steuerungsanlage

- Frischwasser

- Ggf. Versickerungsanalage für das Regenwasser vom Dach

Oh je...mal kurz überschlagen

80 mal 250€ + Steuer...24000 €

Hebeanlage + Arbeiten: 15.000 €  

Trinkwasser: 2000 €

Versickerungsanalage: keine Ahnung

Also, sind wir da mal bei 40.000 oder 50.000 €....ups, ich glaube wir überlegen uns das noch mal...

...Drama Baby, Drama...

...frei nach Bruce...genau das fing jetzt an...

Ich telefonierte rum um zu erfahren, was denn wohl die Infrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser usw.) kostet...also Stadtwerke...zuerst angerufen...

Strom, kein Problem...2000 Euro..

Gas, da machen wir Ihnen ein Sonderangebot...wenn sie noch dieses Jahr beauftragen, kostet der Anschluß nur 1100 Euro...Supi...wenn das so weitergeht dachte ich mir, Kriegen wir die Anschlüsse nächstes Jahr ohne Probleme hin...

Aber einer muss ja den Spielverderber spielen: Abwasser...Drama Baby...

Ich Rufe bei Abwasserzweckverband an und der Sachbearbeiter sagt nur am Telefon..."na, am besten kommen Sie mal bei uns vorbei, dann erkläre ich Ihnen das Problem...." Oh je, das hört sich nicht gut an...

Ich also hin und wir wühlten in diversen Plänen. 

Ja, da liegen gleich neben dem Grundstück alle notwendigen Leitungen für Ab- und Regenwasser...keine 2 Meter von unserem Grundstück entfernt...toll. Hörte sich Super an...

Problem # 1: die Leitungen liegen unter einer Privatstraße und ich brauche ein Leitungsrecht, welches ins Grundbuch eingetragen werden muss...das dies nicht immer so einfach ist weiß ich...aber, dann fragen wir doch mal freundlich die Eigentümer der Straße...wird schon irgendwie gehen....doch

Problem #2: die Eigentümer sind eine Eigentümergesellschaft von potentiell 24 Eigentümer der einzelnen Wohnungen in den 4 Mehrfamilienhäuser zu dem die Straße gehört. Die alle unter einen Hit zu bringen...das ist fast unmöglich...

Nun, es gibt doch sicherlich eine Alternative...oder???

...die Garagen...

Ich hatte ja schon erwähnt, dass da Garagen sind...zu DDR Zeiten war es üblich, dass Garagen auf gepachteten Grundstücken gebaut wurden. Grundbesitz war nicht üblich und somit gab es dann sogenannte Nutzungsverträge zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Garagenbesitzer/-bauer.

So war das auch hier. 4 der 7 Garagen sind verpachtet, der Rest nur vermietet. Ich hab mich also daran gemacht zu klären, wie der rechtliche Status ist. Kann ich die Verträge kündigen? Muss ich ein Entschädigung an die Eigentümer zahlen...? Also habe ich munter los gegoogelt...und was soll ich sagen...es gab da eine Menge an Artikeln usw.

Diese Garagenpachtverträge wurden sogar im Einigungsvertrag zur Deutschen Einheit berücksichtigt. Hier wurde festgeschrieben, dass die Garageneigentümer entschädigt werden müssen, wenn der Pachtvertrag gekündigt wird. Ich konnte mich erinnern, dass aus diesem Grund bereits mal der Verkauf gescheitert ist, da die Garagenbesitzer 5000 D-Mark haben wollten. 

Nun, es gab irgend wann eine Gesetzesnovelle, welches die alte Regelung änderte. Die Lösung heißt: Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Hier wird geregelt, ab welchen Fristen der Pachtvertrag gekündigt werden kann, ohne dass eine Entschädigung an dem Garageneigentümer gezahlt werden muss. Stichtag ist ab 01.01.2007. Es geht sogar soweit, dass bei Abriss der alten Garagen der Eigentümer sich zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen muss...

Nun, wir wollen die Garagen nicht abreißen, sondern eigentlich selbst nutzen...sowohl als Garage, Werkstatt, Partyraum und was immer noch...somit war das schon mal vom Tisch...kündigen können wir ja später...

Das Grundstück

Das Grundstück ist übrigens GROSS...4000 m2....Hier ein Auszug aus dem Liegenschaftsamt...

Flurstück 156/7....die Gebäude links auf dem Grundstück sind übrigens alte DDR Garagen...aber dazu gibt es später einen extra Eintrag...

...die Entscheidung...

...fiel im Juni 2012...ein Besuch beim meiner Schwester, ein etwas weiterführendes Gespräch mit meinem Schwager und wir waren uns einig...wir probieren es.

Bevor wir das Grundstück kaufen, wollte ich allerdings klären, was da so an Kosten für die Erschließung anfallen und ob wir überhaupt bauen dürfen...also, haben wir eine Bauvoranfrage an das zuständige Amt geschickt

Knapp 3 Monate später, im September 2012 haben wir den Bescheid bekommen:

Ja, wir dürfen ein Ein-Familien-Haus bauen, wenn alle notwendigen Punkte in Bezug auf die Entsorgung von Abwasser erfüllen usw...

Also, ab an die Planung...

es begann mit einer Idee...

...und diese war immer präsent, wenn wir am Grundstück unserer (bis dahin noch nicht) Wahl vorbeigefahren sind. Dieses Grundstück gehört meinem Schwager und seiner Mutter. Es ist jahrelang nicht bewirtschaftet worden und ziemlich verwildert...2011 sind wir hier oft vorbeigefahren, da in diesem Jahr unser Sohn Till geboren wurde und wir öfters in der Heimat waren...O-Ton meiner Frau: Hier hätten wir schön viel Platz für die Hunde, Kinder usw.

Wir wohnen seit 2003 in der Nähe von Düsseldorf. Durch unseren Sohn Till wurden uns immer mehr bewusst, dass doch Die Oma's und Opa's fehlen. Somit reifte in uns die Entscheidung, zurück in den wilden Osten zu gehen...

Nun, auf einer Familienfeier im März 2012 haben wir dann meinen Schwager auf das Grundstück angesprochen...und ja...es war noch nicht verkauft...Er versucht es seit Jahren zu verkaufen, allerdings ohne Glück und Erfolg. Der letzte Versuch war 2008 erzählte er, es war fast alles fix, bis die Finanzkrise kam und der Bauträger die Grundstücke nicht verkaufen konnte...also, alles wieder von vorne.

Wie vereinbarten mit meinem Schwager, dass er erst mal alle "Vertriebsaktionen" auf Eis legt und wir uns das überlegen...

Hallo zusammen...

Heute eröffne ich meinen Blog, der sich (wie der Titel schon zeigt) mit dem Bau eines Hauses im schönen Harz beschäftigt.

Wir sind derzeit in den Planungen. Da wir bereits vor gut 1 1/2 Jahren damit begonnen haben, uns mit diesem Thema zu beschäftigen, werde ich erst mal den bisherigen Weg bloggen um dann aktuell über unseren weiteren Fortschritt zu schreiben.

Wir das sind:
Jan: 41 Jahre alt und angestellt als Berater
Jenny: 30 Jahre alt und Polizeibeamtin (Derzeit in Elternzeit)
Till: Unser 1. Sohn, 2 1/2 Jahre alt
Emil: Unser 2. Sohn, 3 Monate und 12 Tage alt
Rod: Ridgeback/Sennen/Sharpei/Terrier Mix...
Sam: Ridgeback/Boxer Mix